Embora alguns doutrinadores possam promover leitura distinta, o posicionamento da Receita Federal resume bem o entendimento que tem prevalecido acerca do conceito de incorporação de imóveis:
Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio.
O incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.), em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação. Pode também alienar as unidades já construídas.
Devido a proximidade conceitual, usualmente recomendamos a inclusão no contrato das principais atividades que compõem o que se designa de atividade imobiliária: compra e venda de imóveis, construção, incorporação de imóveis, etc.
Cabe observar que, ao menos, segundo o critério adotado pela Receita Federal, se a venda ocorrer antes de concluída a execução dos projetos de construção, terá o tratamento de incorporação de imóveis, conforme prevê a Lei nº 4.591/1964 (art. 28 e segs.), ainda que seja para a edificação de unidades habitacionais isoladas (art. 68).
Vale lembrar que tal operação não se confunde com a de contratação para construção de edificações, nem para a comercialização de imóveis (já construídos).
Adicionalmente, cabe um alerta: como a Receita Federal costuma resistir ao enquadramento da receita de imóveis comercializados após a construção nas regras do regime especial de tributação (Lei nº 10.931/2004), na dúvida, o recomendável que o interessado ingresse com uma consulta formal junto ao órgão, seguindo posteriormente sua diretriz.