Quando a operação é de venda de bem imóvel por pessoa física, o ganho de capital será apurado nos termos da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, caracterizando-se basicamente pela diferença positiva entre o valor de alienação e o custo do mesmo.
Por outro lado, se o bem vier a ser utilizado para integralizar quotas de capital social em sociedade da qual o interessado (pessoa física) componha o quadro social, somente haveria ganho de capital se o bem fosse transferido a valor de mercado (naturalmente, desde que este fosse superior ao custo):
Art. 16. Na hipótese de integralização de capital mediante a entrega de bens ou direitos, considera-se custo de aquisição da participação adquirida o valor dos bens ou direitos transferidos, constante na Declaração de Ajuste Anual ou o seu valor de mercado.
§ 1º Se a transferência não se fizer pelo valor constante na Declaração de Ajuste Anual, a diferença a maior é tributável como ganho de capital... (IN SRF nº 84/2001)
Na eventual hipótese de integralização de quotas de capital mediante a transferência de bens imóveis, incidiria ainda o ITBI se "a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil" (CF/1988, Art. 156, § 2º, I).
Ou seja, desde que a empresa não contenha em seu objeto social a exceção Constitucional, não haveria a incidência de ITBI. Todavia, no caso de empresa administradora de bens imóveis, considerando que a mesma aparentemente estaria enquadrada na exceção Constitucional, salvo melhor juízo, incidiria o ITBI na transferência dos bens à sociedade.
Por fim, sem prejuízo do eventual enquadramento em outra regra tributária, devido às particularidades do caso concreto, também é preciso cautela com o risco de incidência de ITCMD, já que segundo previu o Estado do Paraná, na Lei nº 18573/2015 (Art. 10, I e § 1º), o imposto incidiria caso "a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou a locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição".